房地产投资过户的“坑”(5) 不翼而飞的巨款

刘念庆律所

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作者：刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。

不翼而飞的巨款

2011年，当Hardwick从公司的客户信托账户（Escrow Account）里拿出第一笔钱用在自己身上的时候，不知他可曾想到数年之后会东窗事发；而他，春风得意，叱咤一时的知名过户律师，将会被送上审判台等待法律的制裁。

Hardwick，全名 Nathan E. Hardwick IV，曾是业界赫赫有名的地产过户律师事务所Morris Hardwick Schneider（MHS）的主要合伙人，持有该律所55%的股权。Morris Hardwick Schneider，这家如今已经宣告破产的地产过户律师事务所，于2005年成立，并迅速垄断了房产交易市场大份额的过户业务。它曾在全美16个州拥有近千名雇员，其中包括约近百名律师。在市场繁荣的那几年，该律所每月处理房产过户数千起，收到寄存在客户信托账户的各项客户资金高达数亿美元。

事业上的成功催生了私欲的膨胀，丰厚的收入让Hardwick日渐开启了挥霍的人生。他开始乘坐私人飞机，流连于路易斯安那、内华达等州的各大赌场；砸下巨款购置数栋百万豪宅；频繁出入各大高档消费场所；在女友们身上豪掷千金。他曾付下十八万多的定金，只为在某个私人岛屿上办一场宴会；也曾花六十三万多美金包下一架波音737，只为载他的高尔夫球友们去参加英国公开赛。

可惜好景不长，2008年全球金融危机带来了房产市场的萧条和衰退，也使 Morris Hardwick Schneider的运营陷入低谷。雪上加霜的是，同年七月Hardwick和发妻离婚，根据判决书，他需支付前妻为期五年，每年五十五万多的赡养费及其他开销。 “由俭入奢易，由奢入俭难”, 彼时Hardwick的正常收入已经无力支撑他挥金如土的生活，却未能让他收敛长久以来的挥霍行径。他曾先后向银行和私人借贷七百九十多万美元，用于填补个人财务亏空。但耐不住日常开销太大，补上东墙又有西墙。负债累累的他铤而走险地打起了公司和客户资金的主意。据官方统计，在2011到2014年间，Hardwick伙同MHS前CFO Asha Maurya陆续从公司的账户窃取两千六百多万美金，其中约一千九百六十万来自客户信托账户。纸里终究包不住火，2014年律所其他律师发现律所支付不出马上要过户的一笔过户资金，由此律所其他合伙人最终觉察到异常，于2014年夏天一纸诉状将他告上法庭。在2018年十月的庭审中，评审团一致判定Hardwick挪用客户款项的行为构成犯罪，法庭将在2018年12月19日对此案进行最终审判。而等待他的，将是余生的牢狱生涯。

这个案子带给亚特兰大的所有过户律师和开发商以及广大的买房客户极大的冲击。这中间还有各类受损失的客户发起的连带诉讼，余震尚未结束。 曾经何时亚特兰大最大的地产过户律师事务所，业界的标杆，只因合伙人存了私欲，起了贪念，一夕之间分崩离析，宣告破产。这是给我们所有从业者狠狠敲起的警钟。过户过程往往牵涉到买卖双方及银行的多笔资金往来。在交易完成前，客户的资金存放在一个叫做客户信托账户里(Escrow Account)，由律师暂时保管，比如说买房的定金，买房马上要过户的房款等，以保证条件满足后买卖双方履行合约。建立这个账户的目的是为了同时保护买卖双方的利益，进而保障房产交易可以安全顺利进行。

对客户信托账户的管理也是过户律师的工作之一，而不动客户一分一毫是我们做好管理工作的基本原则。日常经手大量流水资金，很容易让人产生错觉，好像即使挪用一下，只要很快补上便不会有任何影响。而且律师每天经手这么多钱，那种诱惑是要坚定的职业操守才能把它抵挡住的。Schneider初心萌动的出发点就是那份侥幸心理和强大的诱惑，殊不知人的贪念如同潘多拉的魔盒，一旦打开，隐患重重。今天挪用一千，明天挪用一万，拆东墙补西墙，终有一天补之不及，墙倒人伤。看似仅仅越出雷池半步，迈入的却可能是万劫不复的深渊。所以说，做我们这行的必须练就一颗见钱不眼开的心， 不能让经手的百万金钱蒙昧了自己的心，客户的钱绝不能当成自己的钱！

本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com .
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