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今天我们谈房屋顺利过户以后，新业主应该注意的第三个重要事项：为房产购买合适的房屋灾害险，Homeowner Insurance。
1
什么是房屋灾害险？
（Homeowner Insurance）
在美国，如果是通过贷款购买房产，银行一定会要求业主给房子购买一个房屋灾害险（Homeowner Insurance）。屋主是受保人，银行是第一受益人。一旦房子出现意外，比如遭受台风、雷击等自然灾害受损的话，银行是第一受益人，保险公司会优先把银行的贷款余额支付掉，然后将保额的剩余部分支付给屋主。
这种保险保护的是房子本身。在美国许多房子都是木结构的，很容易受到自然灾害的影响。如果是银行贷款买的房子，为保护抵押物的价值，银行要在审批贷款人购买的房屋灾害险合格后才会批准放款。
那么，如果你是现金全款购买的房子，还会有人要求你买这个房屋灾害险吗？没有。那业主是不是还要买呢？是否可以把这笔钱节省下来呢？
我的建议是：一定要买！
美国自然灾害的发生频率并不低。大家对 Katrina 飓风的印象记忆犹深，当地所有的房子经历这样一场受灾后，保险还不一定能够全额赔付。更糟糕的是对于灾害频繁发生的地区，保险公司会撤离这些地区，造成无保险状况，这里屋主的境况如何，大家可想而知了。
对于现金买房的客户，我时常在过户的时候提醒买家注意去买这个房屋灾害险。我也曾经碰到过来咨询我的客户，他们因忘了买房屋灾害险而遭受损失的悲惨案例。
真实案例
二十多年前，我曾经遇到过这样一个令人记忆犹新的案子：这位客户用现金买了价值四、五十万的房产，可是为了节省每年需要支付的1000多块钱保费，选择没有购买房屋灾害险。他觉得这个钱可以省，因为自然灾害并不时常发生。如果没有发生灾害，每年付的保费就白白损失了，他觉得很亏。
结果，他的房子遭到了雷击，被全部烧毁。屋漏偏逢连夜雨，在房子变成一堆废墟的情况下，邻居投诉他，政府派人来检查，发现他的房屋废墟有碍市容，给他开出了一笔罚单，要求他立即派人清理房屋废墟。他已经因为整个房子被烧毁而处境艰难，马上还要出好几万块钱去清理这片废墟。
面对这样一大笔罚单，他欲哭无泪，打电话找我咨询，说：“我是否可以不要这个房子了，把房子还给政府，这样我是否可以不清理了？”
我问他：“你怎么还给政府呢？谁来接收呢？”政府没有这个能力，也没有这个权利去接收这片土地，这个转交过程没办法处理。美国是私有财产制，这个房子从天上到地下都是你的。尽管地上的建筑物烧坏了，可是房子下面的土地还在。那么这片土地（连同废墟）就一直是你的，“生生死死”永远跟着你。不像在中国，土地是国家拥有的，个人拥有的是使用权。在美国，土地是私有的，除非政府特别征收，否则就是个人的财产。我建议他想办法先处理掉废墟，然后卖掉土地。
这个客户听了以后，只有硬着头皮去筹款，想办法把这一大片废墟清理掉，好在他卖掉这块土地后收回来的钱足够还掉借的钱，只是无家可居了。
最近，我又接到一个客户的咨询。他们有一处父母留下来的祖宅，很多年都没买保险，因为觉得这么多年都过去了也没事。不幸的是，最近这个房子失火了，变成了废墟。
客户来问我怎么处理。我告诉他，要么把这片废墟清理掉，作为空地来卖，价钱会非常便宜；要么把废墟清理掉，在上面重新盖房子，作为房产来卖。尽管土地上面是一片废墟，这片废墟和土地还是你的，必须由你处理。如果你不转卖，它仍然是你的，而且还要每年继续交地税。
客户听了恍然大悟，后悔不已：之前怎么会为了节省每年千多块钱的保费，导致因这样一场灾难而遭受如此巨大的损失？
所以，我在过户的时候经常苦口婆心地提醒我的客户一定要记得买房屋灾害险，不要拣了芝麻丢了西瓜！
2
警示与建议
保险的意义在于以防万一，不在于灾害一定发生你得到赔偿把交出去的保费赚回来。灾难发生的时候，保险赔偿只是避免你遭受全部损失的最后一道屏障，绝不是说得到赔偿就没有吃亏、人生就圆满了。能“赚回”保费的情况，永远是经历了灾难——而我们并不想经历灾难，只希望一切平安。
关于保险的保障范围，很多人能想到的是因自然灾害而造成的损失，比方说：
• 飓风、龙卷风造成的损失
• 雷电袭击造成的损失
• 火灾
其实它还包含其他状况，比如冰雹砸坏屋顶，极寒天气导致室内供水管道爆裂，或者室内的热水供应管道自然破裂，导致屋内漏水，这些都是被保范围内的。
保单的价钱一般是根据房产的价值来进行估算。我一般建议客户最好买包含 Replacement Cost Coverage（重置成本保障）的保单。这样的保单赔偿的不仅仅是房子当前的市场价值，而是重新建造一个同等规格房子所需要的全部费用。
比如，一个房子买的时候是40万，可是过了几年以后，同等级房产的市场价涨到了60万。如果你的保单只保40万，并且没有购买 Replacement Cost Coverage 的话，出险时保险公司可能只赔你40万。而这时，因为建筑材料、人工费用飞涨，40万根本盖不回原来那样的房子。如果保单包含了Replacement Cost Coverage，出险时保险公司会赔偿重建这个房子所需的全部费用。
有了这样一份包含重置成本保障的房屋灾害险，你住在房子里才会安心。任何自然灾害的来临，都不会让你噩梦惊醒。
[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。
[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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发表于 2025-7-27 14:59:16