借名贷款买房的风险

刘念庆律所

【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。
中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务
作者：刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。

｜指南｜

｜案例｜

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]

“借名贷款买房”看似是解决贷款难题的捷径，实则埋藏着巨大的产权纠纷和利益争夺的隐患。在行动前，务必充分评估风险，寻求专业法律意见，优先探索合法合规的融资渠道。切莫因一时便利，陷入被动局面。

1

授权书背后的困局

两周前，我接到了一个紧急电话，一位老客户焦急地告诉我，她的女儿即将离开美国前往瑞士，急需办理一份授权书（Power of Attorney）。

这本是个常规程序，我的助手足以处理。但客户语气异常急迫，强调她的女儿坚决要求必须直接与我见面才肯做这个授权书。

于是第二天一早，我便在办公室等候。没想到，客户带着女儿，甚至她已离婚的第二任丈夫（即女儿的继父）都来了。基于严格的律师-客户保密关系原则，我不能同时与所有潜在利益方会面。我立刻询问：“谁需要做授权书？”女儿回答：“是我。”于是，我单独与她进行了面谈。

女儿向我道出了令人意外的隐情：几年前她和母亲想购买一处房产，可是母亲因信用不佳无法贷款，但又迫切想购置这套房产。情急之下，她们想出了一个办法：用母亲当时的丈夫（即继父）的名字贷款，因为他有良好的信用记录，可以顺利获得贷款。而继父作为贷款人，名字也必然要写在产权上。

如今，房产价值已经翻倍，她们决定出售房产。但问题来了：当初的首付款以及之后每个月的月供，全部是由她和母亲承担的，如今继父也与母亲离婚，但卖房需要继父同意签字，他却提出条件：“卖房后，必须分给我3万美元。”

母女俩觉得这要求极不合理，问我：“房子的首付和月供都是我们出的，难道不能拒绝这个已离婚的继父的无理要求吗？”

我告诉她们，很遗憾，不太可能。 我解释道，“整个卖房过程必须得到继父（作为共同产权所有人）的同意。如果你们不满足他的要求，他拒绝签字，这房子就无法出售。”

她们权衡再三，最终无奈决定接受继父的条件。此时，即将离境的女儿又抛出一个关键问题：“继父还要求我在授权书中将卖房事宜的权限授予他，这样他就能全权办理卖房手续。这合适吗？”

我立刻警觉，指出了潜在风险：“如果授权书完全交给继父掌控，届时他提出任何额外要求，你们都将处于被动，恐怕非常不合适。” 我建议，“更稳妥的办法是：你们应先与继父协商确定他应得的金额，达成书面协议。 然后，你的授权书可以授予母亲，由母亲在需要时代你签字处理卖房事宜。这样，至少你们（母女）还能保留一部分控制权。”

她们采纳了我的建议。随后，我也非常坦诚地与那位离异的继父沟通，表达了母女的诉求。最终，继父同意：只要拿到他要求的钱款，他就配合签字过户。这笔交易才得以推进。

至此，我才恍然大悟：他们真正需要的，远不止一份简单的授权书，而是如何妥善拆解因“借名贷款买房”埋下的产权和利益分配这颗“雷”！

借名贷款买房的致命风险

这让我想起一些客户常问的问题：“如果我信用不好贷不到款，是不是可以用亲戚或朋友的名字来贷款买房？” 我时常提醒她们这样做会隐藏的风险！”

借名贷款买房的致命风险在于：

1. 产权必然共享：

银行要求贷款人必须是产权所有人，才能将房产作为抵押物抵押给银行以担保贷款的偿还。因此，被借名者（如案例中的继父）必然要被登记为房产的共同所有人，这等于直接赋予了他们一部分房屋产权！ 事后，你必须经过他们同意才能将他们的名字从产权上移除。一旦移除，银行发现贷款人不再是产权所有人，很可能会触发借贷合同中的贷款加速到期条款，银行会要求立即偿还全部贷款。

2. 违反贷款规定：

本质上，利用他人名义贷款买房，是违反美国银行贷款规定的。贷款本应基于借款人自身的信用、收入和还款能力。如果真正买房的人不是银行审批的借款人，这就违反了银行的规定。

3. 关系破裂风险：

无论买房者和贷款人的关系多亲密（亲人、朋友），风险永远存在！ 案例中原本的夫妻关系，在利益（房价翻倍）和关系变化（离婚）面前，矛盾立刻显现。被借名者（继父）主张分享房产增值收益（3万美元），在法律上并非完全“无理”。

4. 控制权旁落：

如女儿所担心的，如果整个交易过程处理不当，实际出资人可能完全失去对交易的控制。

---

2

警示与建议

我通常会建议客户三思而后行： 如果你不希望他人对你的房产产生“非分之想”，请务必慎重考虑借名贷款的风险。如果真的迫不得已需要借用他人名义贷款，尽快找专业贷款经纪帮助自己调整信用分数和其他贷款条件，用自己的名字进行重新贷款，把借名贷款人的名字尽快去掉，以免夜长梦多。

你需要明白：你利用了别人的信用，而别人的信用本身也是有价值的。 对方要求分享一部分房产增值收益，某种程度上是“情有可原”的。如果你认为自己承担了全部首付和月供，就应独占所有增值，那从一开始就不该借用他人的信用。

如今的贷款市场非常多元化，项目繁多——查收入、不查收入、信用分高低、用资产辅助……各种情况都有对应的贷款产品。

我近期就处理过一个案例：客户用自己的存款银行没有贷到款，我立马帮她找到一个专业贷款经纪人（Mortgage Broker），很快找到了适合其自身条件的贷款项目，成功购得了房产。

找到对的人办事至关重要！ 无论是寻找合适的贷款渠道，还是处理复杂的产权和授权问题，专业的律师和贷款经纪人能帮你规避风险，更顺利、更安全地实现目标。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]

---

[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所  刘念庆律师。

[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。

[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。

[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]联系电话：770-481-0609.       [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]邮箱：aino_fan@attorneyliu.com [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]官方网站 : www.attorneyliu.com   [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]

---

[color=rgba(0, 0, 0, 0.55)]