房地产过户中的坑 （7）“过户桌”上的谈判

刘念庆律所

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作者：刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。

房地产过户中的坑 （7） --“过户桌”上的谈判


近年来，随着美国经济的复苏，越来越多的人涌入地产投资的大潮。有人赚得盆满钵盈，也有人赔得倾家荡产。地产投资市场里看似风平浪静，鱼美蟹肥，实则机关重重，暗流涌动，所以大家在下水之前一定要先了解水势、识得水性。
商业地产的种类很多，有仓库写字楼、加油站、购物中心和大型商场等等。种类不同，需要注意的事项也不同。今天咱们主要聊一聊带租客的商业地产。
有租客，买家在决定投资前了解租赁关系和租约细则就非常重要。
首先，商业地产完全是从投资回报的角度定价，弄清租约的详细规定，估算出投资回报率，是评估地产定价是否合理的一个标准。另外，商业地产中的租赁关系在过户之后将相应地转到买家手里，租约条款搞不清楚，买家接手后便很难对租客进行管理。最重要的是，利润高收益好的地产才有投资价值，这其中租金的高低，租期的长短都是决定投资回报率的重要因素。
因此，买家必须了解地产的租赁状况，同时也要确保体现在买卖合同中，才能更好地降低投资风险，维护自己的利益。否则，按照乔治亚州“买家自慎”（buyer beware)的原则，买家是在交易中有责任了解地产状况，发现隐藏问题的地方。如果过户后出现了什么问题，所有的损失都只能由买家自己承担。
    说到这里想到上个月我刚刚过户的一个案子。当时地产经纪提供的买卖合同非常简单，只是按标准合同注明了房屋地址、买家、卖家及成交价格。起初我以为是一般的住家房屋买卖，中间由于买家的许多问题我才跟买家有很多沟通，通过多次沟通后才得知是一桩商业地产买卖，但合同上只字未提。鉴于商业地产的复杂性，我多次联系了买卖双方了解情况，发现是两间出租的房间，分别出租给两个租客从事生意活动，而租约的情况在合同中也只字未提。
    当时给我的过户时间非常短，发现问题时离过户不到三天。我立刻要求卖家经纪提供租赁合同，同时提供租客交付租金和定金的信息，便于过户时结算。结果他提供的信息与租赁合同上有多处不符。最后拖到过户当天，无奈之下的我只能在过户签字桌上要求卖家提供一份与租客认知一致的租约最终版本，才为双方完成了过户手续。
至今想想还有些后怕。作为过户律师，我们接触不到交易的地产，房子是自用还是商用，合同上未写，买卖双方没提，我们就不得而知。如果当时不是我警觉性高，多问了一句，房子就那么稀里糊涂过了户的话，接下来买家还不知道要面对什么样的糟心事儿。
总之，商业地产的投资回报率高，但同时情况复杂，陷阱也多。在这里提醒大家，在投资之前一定要多研究，了解地产投资的基本知识和相关流程；同时多考察，了解投资对象的自身状况；更重要的一点是选择一名专业的律师来把关，为投资保驾护航。




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