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上一集讲了过户以后客户需要注意缴纳社区管理费的责任。这一次提醒大家过完户以后注意要履行的第二个责任：缴纳地产税（Property tax）。
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地产税简介
在美国，每一个房子都需要缴纳地产税，property tax。
美国政府运营的资金都来源于各种税收，联邦政府主要通过征收联邦个人和公司收入所得税（Income tax），州政府则通过征收本州的个人和公司收入所得税，来获得资金来源。
而地方政府，尤其是每个县市，则主要依靠征收当地居民的地产税。
地产税是支持当地学校开销的最大资金来源。在美国，孩子就读公立学校是免费的，这些费用联邦政府只提供很少一部分资金，大部分资金来自本地居民根据房产价值缴纳的房地产税款。
每个业主必须记住每年要缴纳自己房产的地税。业主需要提供收件地址，自行收取税单，收到后按时缴纳。 没有收到政府的地税账单不是不交税的理由。大家也不要认为这个事情特别困难，有很多方法可以完成。其中包括：在当地找朋友帮忙缴纳，或者在网上自行查询缴纳， 很多地税账单都可以在政府网站上支付。
请记住，必须每年缴纳，而且缴费时间大致固定。例如在Georgia的Fulton County，缴税时间大约是每年的10月底。在此之前完成缴纳即可。
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逾期后果
如果业主忘记缴纳，通常会有一个晚交期，缴纳一点罚金即可。如果业主继续不缴纳，政府可以将未缴纳的地税在地产上设置一个lien（质押权），称为property tax lien，然后将这个地税质押权在市场上拍卖。
有专门的投资机构购买这个地税质押权，最高竞标者拿到这个地产的地税质押权，政府就通过这个方式把业主欠的地税收到钱了。
这些购买机构有义务在一段时间内继续给业主发送通知，基于政府记录中所提供的业主收件地址寄送，他们有权收取更高的罚金，业主缴纳欠款和罚金后，质押权就解除了，业主仍然可以完整地拿回地产的产权。
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丧失地产所有权
如果业主继续对这些质押权通知置之不理，地税质押权没有被赎回，这些拥有地税质押权的第三方有权拍卖房产，导致业主丧失地产所有权。
美国的法律讲究公平和程序，这个时候第三方拥有的产权仍然是可撤销的产权，业主在一段时间内仍然可以赎回，只是这个过程比较辛苦，费用比较高，罚金也比较重了。
最终，将property tax lien转变为地产的完全所有权一般还需要经过一定的法律程序，也不是一个简单的过程。一旦这个法律程序走完，业主就彻底失去了房产的所有权，几十万的房产就会因为区区几千块钱的地税欠款而丧失。
这里提醒每一位业主，购买房地产后务必管理好自己的地产，履行缴纳房地产地税的义务。
[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。
[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。
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发表于 2025-8-2 21:39:24