本帖最后由 刘念庆律所 于 2025-8-5 21:48 编辑
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最近看到一篇标题颇为吓人的文章，“美国的HOA打劫华人的钱”，讲的是有一位华人价值767万美金的豪宅被HOA以17000美金拍卖掉的故事。
这篇故事让我想起每次过户以后，我都会提醒客户们，不是过完户就万事大吉。过完户以后还有几件事情一定要坚持地做，而且不能够耽误，最好有人帮助自己去履行这些义务。
1 过户绝非终点 业主在美国买完房子以后并不是当屋主的终点，买完房子以后，如果有贷款，大家都很清楚什么时候该付款，要准时付款。
可是如果是现金买的，是不是过户完以后就万事大吉了呢？不是的，至少有三个义务，你要经常提醒自己要去做。
第一个，其中首当其冲的就是缴HOA费。
HOA是什么？ HOA是Homeowner Association的缩写，中文叫做业主协会（或社区管理）。在美国，许多房子都位于社区里面， 每一个社区为了维护自身的管理，专门有一个叫业主协会（HOA）的组织，由本社区的人组成董事会，决定社区的居民可以做什么, 不可以做什么。
但是他们一般都把每天的管理事务分包出去，给一个叫HOA Management的公司来负责管理。
这些Management公司主要的任务就是两个：
第一个就是收钱。因为社区有一些公共区域的景观，如树木、花草需要维护，请人来修理。还有社区有一些公共设施，比如说游泳池、网球场需要维护。收的钱主要是用来处理这些维护的费用，另外一部分就是支付这些HOA管理公司的费用。那么HOA每年就要收这个费用。
第二件事情就是为了维护整个社区的整体美观和面貌，HOA不允许居民随随便便把自己的房子想涂成什么颜色就涂成什么颜色，门前想怎么处理就怎么处理。它有一个统一的标准，有一个建筑管理委员会批准每家的外墙刷漆，房顶更换，等等，并且有人在社区里检查是不是每家都遵守了社区的规定。
如果邻居发现你房子的外部或前院标新立异或外墙年久失修，就会通报社区管理。我就有客户收到社区的“violation notice”(违反社区规定的通知），例如前院杂草丛生，墙外刷漆颜色不合标准，屋顶更换的材料颜色不对，等等。
它并不是特别死板，但是一个松散的、有规定的组织。像我有的客户，他们经常在门口堆一些不符合规定的物品，或者把自己的院子设计得不符合社区标准。任何外观的改动都是要经过社区批准的。
欠费后果严重 社区管理费（HOA费）每年都要定时要交的, 社区的管理规定大家也都必须遵守的。如果业主长期不交，社区管理条例赋予了社区管理机构（HOA）一个权利：可以把这些欠费未缴的钱项，设置一个质押权（Lien）在业主的产权上。
HOA 一般会继续通知业主所欠款项及罚金。如果长期通知不到位，这个欠款形成的质押权就可以导致房产被拍卖掉, 这一般都是非常极端的情况才会发生的事情。所以在过完户以后，我提醒客户一定要准时交社区管理费。
有的时候，社区董事会会撤换管理机构，他们会给业主发信通知缴费地址或管理机构变更了。这个时候业主一定要有人帮助收到这些通知，继续准时缴费。
我有一个客户虽然在银行设立了自动付款缴纳社区管理费，可是她忽略了社区管理机构的通知，结果一年多都把钱交给了以前的管理机构，导致大笔的社区管理费逾期未交和罚金的事情，找到我以后才发现什么原因，然后跟HOA沟通把HOA 的质押权取消了。
现在很多社区可以通过邮件的方式通知，所以我建议客户最好把自己经常查看的邮件地址告诉HOA，让他们能够联系到自己。
在这个案子里，我估计发生的事情可能就是这位业主长期没有缴社区的管理费用，或者是社区来了罚单长期不处理。这些欠款最终导致社区出于无奈，在产权上设置了质押权（Lien）。
HOA设立了质押权（Lien）后,并不能马上拍卖, HOA一般还会继续通知业主Lien的设立，业主如果还是不去处理（比如清偿欠款），不理它，他们就可以拍卖。但是HOA拍卖掉以后，往往并不是最终的丧失产权，它还是有一个时间限制（赎回期，Redemption Period），在一定时间内业主可以赎回。
如果超过这个期限，那业主赎回产权可能就有问题了。所以文章里讲的社区发的通知都是英文看不懂，通知自己不了解，所以就觉得无道理。
这个其实也是业主应该明白的：社区是没有义务把这些通知变成每一个业主看得懂的文字让每个人明白的。明不明白是业主自己的事情。
2 买家自慎 就像我经常告诫我的买家，尤其是在乔治亚州，它的法律叫做“Buyer Be Aware”，买家自保的法律原则。意思就是买家要知道自己买的是什么东西。
那么如果买家选择住在一个社区里，买家有义务去跟社区管理保持联系。买家告诉了HOA有效的联系地址，他们发到这个地址就起到了通知买家的责任。如果买家不告诉他们如何联系到自己，或者买家不住在房子里，没有人来收信，他们按地址通知了，买家没有接到信，这是买家的责任。
所以请大家务必注意，如果你住在有HOA的社区里，一定要交社区管理费。
后面两个义务，我以后再通过其他的文章解释。
我这里提醒一下：一个就是交地产税（Property Tax）的义务，另一个就是给房子买屋主房屋灾害保险（Homeowner Insurance）。
[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]联系电话：770-481-0609. [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]邮箱：aino_fan@attorneyliu.com [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]官方网站 : www.attorneyliu.com
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发表于 2025-8-3 11:17:54