房地产投资过户的“坑”(3) 陌生女人的起诉

刘念庆律所

【美房移投】 地产过户，美国商业投资移民，遗嘱信托规划，中美公司IPO尽职调查。
作者：刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。

陌生女人的起诉

小李夫妇几经周折终于买下了心仪的房子。新房入住不到半年，乔迁的喜悦就被一张法院的传票一冲而散。

原告是一位S姓的美国女士，向小李索要近8万美元的赔偿金。面对传票，夫妇两人面面相觑。这位S女士是何方人士？她和小李夫妇有什么瓜葛？凭什么狮子大开口张嘴就是八万块？

两人绞尽脑汁，搜寻记忆库里可能与这位S女士有关的蛛丝马迹，但没有一点头绪，咨询了律师后才搞清楚状况。

原来他们买的这座房子的卖家离过婚，卖家的前妻也就是这位s女士离婚时为了方便丈夫处理房子，暂时签字放弃了房子的产权。但是他们夫妻之间还是有离婚协议书的另外规定的，房子一旦出售，前妻可以获得40%的净收益， 因此前妻的签字并没有放弃对卖房收益的权利。而当小李的过户律师要求卖家提供离婚协议时，被对方以时间太久找不到为由推脱了。因为已经有了前妻转让产权的文件，那位律师就没有再追究，谁知这一疏忽竟埋下了这么大的一颗隐形炸弹。

房子过户成交后，女方来找前夫分自己应得的那杯羹。“冤家”见面，分外眼红，男方拒不支付，女方死咬不放。最后气急败坏的女方竟然把房子的买家也就是咱们的小李夫妇也告上了法庭。所以出现了故事开头的场景。

您说这事儿整的！人在家中坐，锅从天上来！就问你背不背吧？！

    当然这里讲的是一个极端案例，生活中像S女士这种无理取闹的人毕竟还在少数。但这里也提醒了我们，房产交易过程中有一位专业、负责、细心、有洞察力的过户律师多么重要。

在美国，产权是近乎可流动的无形资产，很多东西可以牵制它。房主欠税，政府可以把罚单变成质押权，房主被告，法院可以把经济赔偿变成质押权。房主不交物业管理费，物业管理公司也可以质押。此外还有夫妻离婚，房主去世等种种状况，非常复杂。作为过户律师，很重要的一个工作就是检查卖方的产权。除了检查卖家是否是真正的房主，还要检查是否有任何第三方对房子的产权有权利。

我想到了年初自己处理的一个案子。

客户看好了房子，但产权调查中我们发现卖家曾因生意失败被银行追债，房子上有几个数万元的质押权；又因两年没交税，州政府也有质押权。如果这些问题不处理就过户，这些质押权就会跟着房子一起转移到买家头上。合着这卖的不是房，是个大坑。

然而客户偏偏非常喜欢这套房子，舍不得放手，问题只能由我们来解决了。情况非常棘手，我经过多方斡旋，费了许多周折，让每家债权人都从卖家拿回的钱中分得一部分，进而都同意解除了他们的质押权，这才使买家客户买到一个干净的产权。

说到这里再看我们过户律师的作用，如果解释合同是为了扫清过户中的障碍，那审阅产权就是为了消除过户后的隐患。从业二十多年来，动辄大几十甚至两三百页的产权调查报告我看了无数，正是这一繁琐又枯燥的环节提高了我的职业敏感度和洞察力，可以及时发现产权报告中隐藏的问题。时至今日，我仍是坚持每一个案子最后亲自把关，就是希望用自己的专业知识为客户朋友扫出一条后无远虑前无近忧的平坦大道来，让每一个客户都能开开心心购房，顺顺利利过户。

本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com .
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刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。