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【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。
中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
作者：刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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房地产过户中的坑（8） —消失的租客
下周四林哥就走了整五年了。
和往年一样，周先生照例去银行存了张支票到林嫂账户，算作慰问。
林哥是个热心仗义、耿直豪爽的北方汉子。当时经营一家不大的中餐馆儿有些年头，凭着能吃苦肯受累，一家人在美国虽说没有大富大贵也算是衣食无忧了。
初识的时候，周先生还是个落魄的穷学生，没少得林哥一家的照应。后来工作了，经济状况慢慢好起来，两家也一直来往频繁，如家人般走动着。
最后一次一起吃饭是2009年，林哥兴冲冲地对他说，遇到了一个很好的投资项目，是城郊一个新开发的中型购物中心。租赁合同长达十五年，经纪告诉他投资回报率近12%，绝对是个不可多得的赚钱机会。林哥还说准备把这些年攒下的积蓄都拿出来，和几个朋友合伙投资，这样自己就可以退休了，不用一辈子干餐馆了，还问他有没有兴趣也分一杯羹。当时周先生正准备换房子，资金紧张，迟疑了一下还是拒绝了。而且这种近乎天上掉馅饼的事儿，让他心里隐隐有些不安，但作为外行，又说不出哪儿不对劲儿。他只好提醒林哥商业地产投资比较复杂，一定要小心谨慎。
然而后来还是出事儿了。
十几家人每家几万到几十万不等，其中林哥是最大的投资人，凑够了首付把这个shopping center地产过户了，因为是刚建好，租客都在免租期内，那些租客也还因为装修等原因没有搬进来，可是过了免租期后，那些说好的租客竟然没一个真正开业，更不用提租金了。后来才发现原来是开发商和卖家经纪人联合做了手脚，为了卖这个刚造好的shopping center伪造了一批假租赁合同吸引投资人上钩，而所谓的租客根本不存在。所有的买家投资人慌了神，但首付已经投进去大部分积蓄，哪有余力再去支付每月数万的贷款。偏生又赶上金融危机，想贱价卖都无人问津，没办法，不到一年，房产因拖欠贷款被银行法拍（foreclosure）了。所有投资人的钱都打了水漂，其中几个大户损失惨重，特别是入股最多的林哥，十几年辛辛苦苦攒下准备退休的血汗钱就这么没了。本来就有高血压的他一个急火攻心，竟突发脑溢血，送去医院救回一条命来却落了个偏瘫的后遗症，话也说不利落了。老话说：“哀莫大于心死”。揣着那么一件过不去的憋心事儿，不久之后他就再次脑溢血复发，这回终究没抢救过来，人就那么去了。
其间周先生也到处帮他咨询律师，看有没有可能为买家们讨回公道。奈何律师也要吃饭，每家都要付律师费才愿意了解调查这桩案子。而且依照法律，了解地产状况以及发现其中存在的问题是买家自己的责任，这些买家连基本的尽职调查是什么都不知道，也当然没有做。而且这个案子就算起诉赢了，卖家开发商拿到钱早就不知所踪了，执行判决又是一桩诉讼案件，费用照样花，钱却不一定能拿回来。这样一桩惨剧，也只能不了了之。投资人们亏了钱，林哥还搭上了一条命。
林哥的经历虽然是个极端案例，但却是个真实的故事。买家们没有经验，也没有聘请专业律师在合同签署前审阅合同并谈判，签完合同后也没有做尽职调查（due diligence)，投资也不了解自己投的什么资，遇上了卖家及其经纪的恶意欺诈，导致吃了大亏。
商业地产交易中的买卖合同和住家买卖合同完全不同，它规定了以后买卖双方的行事规则，我们经常碰到老美卖家锱铢必较，所以合同的文字规定的意义一定要请律师把关， 绝对不要用中国人的哥们义气握手定乾坤的做法来买卖商业地产。而后面的尽职调查，主要是在买卖双方在签订合同之后，通过合理信息批露、调，更细致全面地了解目标地产的状况和可能存在的问题，降低地产交易中的风险。尽职调查的对象不仅包括将要购买的商业地产，也包括卖家以及在商业地产上的租客等等，它的目的就是让买家了解自己买的是什么。因此可以说买方是尽职调查中受益最多的一方。
这项尽职调查往往需要由经验丰富的专业人士来完成，需要一定的时间，且往往收费不菲。有时买家为了省下这笔钱或为了尽快完成过户，就选择跳过这项调查，其实是很不可取的，很容易因小失大，得不偿失。特别是在乔治亚州，秉承的是买者自慎原则（ buyer beware）。房产交易结束后出现的问题，如果是买方在交易前期有办法通过尽职调查发现的，事后法官是不会同情买家所受的损失的。
很多时候，买家可以选择使用自己的律师来做尽职调查，但尽职调查和过户是两个完全不同的工作。在投资过程中聘请一位律师同时做尽职调查和过户两项业务是可行的，这样其实会方便买家，也节省一些费用。因为律师在尽职调查的时候就开始熟悉地产的情况了，这样完成尽职调查后继续做后面的过户就更容易上手一些，当然这两项工作的费用会比单纯只做过户要高不少。
很多客户不太理解，只看价格，不管内容。我们经常碰到客户开口就问过户要多少费用，这个问题在商业地产过户中其实很难回答，是由客户需要的具体服务内容决定的。市面上很多律师为了拉来生意，往往只是给客户报一个较低的价格，只涵盖最简单的过户手续，像我们上面提到的尽职调查根本不管，也不会提醒买家其重要性。看似收费很低，但提供的服务却是不完善的，一旦出现问题，吃亏的还是买家。总之，尽职调查的费用虽高，但这笔钱花在刀刃儿上，每一分都是值得的。毕竟，事后声讨公道永远比事前规避风险代价昂贵得多。
本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com .
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发表于 2025-4-14 22:04:12