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【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。
中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务。
作者：刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
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房地产过户中的坑（9）— 失联的律师事务所
小林是从房产经纪的一封邮件得知自己新买的房子出了状况的。
地产经纪人是相识多年的朋友，邮件里说发现自己从过户律师那儿拿到的支票被银行拒付了，给律师事务所打了无数次电话也没人接，去了他们办公室也没人上班。他联系了卖方经纪才知道对方的支票也被拒付了，更严重的是卖家收到银行的通知信说已经欠款一个月，如果持续欠款的话银行就要启动房子的没收程序了。小林看后一头雾水，房子过户才一个多月，自己也刚刚付过账单，哪来的欠款一说。更何况银行不联系作为现任房主的自己，怎么反倒联系卖家呢？小林赶紧打电话给地产经纪人，才明白是过户的美国律所出问题了。
原来，买房子的时候自己缴付的所有资金和银行的贷款金额都是先交到过户律师手上的，律师再以支票或电汇的形式付给卖家、卖家的贷款银行和买卖双方的地产经纪等，分别用来还清卖家的贷款余额，结算交易过程中的各项费用。现在的问题是过户完成后，过户的美国律所违规挪用了相关的资金，没有把相应的款项交给卖家的贷款银行去还清卖家的贷款，导致银行开始向卖家追债，而已将房子售出的卖家看到律师已经按规矩把自己欠原来银行的贷款余款从应该给自己的买卖价里扣下了，以为过户律师会还款的，自然无论如何也不肯再继续付房子的账单，他也没有钱去还款了。
接下来的问题就是卖家如果继续不付账单，因为他的银行有这栋房子原先的抵押债权，即房子还是原来卖家贷款银行的抵押品，所以这笔贷款还会跟着房子直到付清为止，那么现任屋主小林等于是买了一个房子，可是同时欠了自己的和卖家的两份贷款。看到这里，如果你是小林，脑袋要爆炸了吧，怎么这么倒霉！
小林夫妇早年来美留学，毕业后幸运地找到工作留了下来。几年来勤勤恳恳攒下积蓄付了首付，漂泊多年终于在美国拥有了第一个真正意义上的家。可谁知房子还没暖热，竟摊上这么档子事儿，真是六月飞雪也表不完的冤屈啊！而且，本来地产经纪推荐的是他长期合作的一家在社区比出名的律所的一位华人律师。小林之前陪朋友去过户时接触过，感觉律师很专业认真，但做事比较严肃保守，尤其对风险防范很重视，解释比较多。小林认为过户是件很简单的事情，觉得律师有点啰嗦，甚至感觉有点小题大做。相比之下，小林选择过户的美国律所，规模颇大，小有名气。位于繁华商业地段的办公楼装修得高端大气，而且过户的手续很快就完成了，过户律师也基本没有浪费时间提示风险，让小林感觉很畅快，效率很高。“过户嘛”，小林想，“就那么些工作量，找哪个律师还不都一样？花钱自然要选更高大上的服务。”他当时对自己的选择很是满意，做梦也没想到看上去那么高大上的律所，相处起来那么亲切和善的律师，竟然把那么一大笔钱活生生地挪用，从人间蒸发了。接下来迎接小林的，将是一场劳神伤财的官司。庆幸的是他购房时买了产权保险，不然真要落得一个无家可归的下场了。可麻烦还是不少，卷入一场官司是免不了了。
小林的这个故事是一起真实的案例，就发生在2019年四月，因为过户律师事务所的不法行为，直接导致了买家的利益受侵，卖家也因为贷款拖欠不付信用受到了极大的损害，小林的贷款银行也受到了损失，因为他们的贷款变成了第二顺位的贷款，那就不能在卖家银行没有付清的情况下有没收房子的权利了，这和银行当初同意给小林贷款的条件完全相违背的，这样银行的贷款就完全没有保障了， 而且过户涉及的各方都空忙一场，没有拿到应得的酬劳。听起来有些极端，但生活中不乏实例。
三年前轰动一时的Hardwick一案中（参照文章“不翼而飞的巨款”），主要合伙人Nathan Hardwick伙同另一负责人，从公司的客户信托账户中挪用近三千万美元用于私人挥霍，造成大批客户的财务损失并导致公司破产。而今年五月，亚城另一个颇具规模的律所Dickason Law Group也被爆出了财务丑闻，160万美元从公司的客户信托账户被转出，同样造成了许多客户的经济损失。针对这一事件，目前已经开始了多起诉讼，资金的去向和用途也在调查中。该所的经营模式就是雇佣许多刚出校的律师打市场，这些在客户面前过户的律师并不真正知道和管理案子的资金和案件本身，只是签字的摆设，客户以为是跟一个大的律所打交道，其实他们根本不知道自己的案子是由谁在处理。
说到这里我们可以看到，选择一个专业、负责的过户律师有多重要。房产交易过程中，律师的作用绝不是准备准备材料，签签字这么简单。律师需要解释合同，审阅产权，清算账目及在结案后提供后续服务。各项工作复杂繁琐，需要非常的细心、耐心并有责任心。而且因为工作中要和大量的流动资金打交道，还需要我们有很强的定力。以上这些特质才是广大客户朋友在选择过户律师时需要特别看重的标准。
本文章只用作背景知识的了解， 请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如果有问题，可咨询刘念庆律师事务所刘念庆律师 at info@attorneyliu.com .
电话770-481-0609. 传真：770-481-0597. 联络地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. Web address: www.attorneyliu.com.
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