【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。
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作者：刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
｜案例｜
在房地产买卖过户的世界里，外人看到的，往往是客户签个字、律师盖个章、钥匙交接这样简单的画面。但在这些看似平静的流程背后，却隐藏着繁琐、复杂、甚至一点疏忽就可能引发麻烦的细节。作为一名从业者，我一次次经历了这种“暗流涌动”。今天，就和大家分享一件差点让整笔近百万美金交易陷入僵局的小插曲。
1 被遗忘的空地 上周五，我们协助一位客户，在距离亚特兰大约两小时车程的郊区购买一处价值近百万美元的豪宅。产权调查顺利完成后，我们立即启动了签字过户程序。由于卖家居住在外地，不便亲自到场，他选择在当地的律师事务所完成签署。所有过户文件寄送到位，一切看似按部就班。
然而，就在签署当天上午，我们接到卖家突然打来的电话。电话那头，他带着一丝不安地问道：“我想确认一下，你们的文件里，包括了我的房子和后面那块附带的空地，对吗？”
这一问，把我们从常规流程中一下拉回到高度警觉状态。助理第一时间把电话转到我这，我立刻调出相关档案，心中一沉——合同中只列明房屋的地址，意味着我们处理的，仅是房子及其占地范围。那卖家口中的“后面那块空地”又是什么？
我谨慎地追问：“您的意思是，您的物业实际分为两块独立的地块？房屋占一块，后面还有另一块空地？” 这不仅是一次简单确认，而是要判断——文件中的法律描述，是否真实反映了双方的交易意愿，以及物业的完整状况。毕竟我们不在现场，也未参与早期沟通，任何一处遗漏，都可能在未来引发一连串的产权纠纷。
卖家明确答复是两块地：房屋所在的地块约一英亩，房屋正后方还有一块面积约一英亩的空地。难怪整个物业价格不菲，原来地如此之广！我立刻核对合同文本，发现合同仅注明了房屋的地址。若仅依据该地址进行产权查询，只能检索到房屋所在的这块地，无法自动关联到后方那块无独立地址的空地。
我立即请卖家提供更详细的信息，并暂停了手头其他工作，紧急核查那块空地的产权状况。同时通知卖家暂缓签署文件，我们需要迅速判断他应签署哪些文件，并立即将遗漏的后方空地补充到交易中。
经过一小时的紧张工作，我们迅速查明：卖家确实不仅拥有房屋所在的土地，还单独拥有房屋后方的那块空地。问题在于，合同中提及的物业只用了这块房屋的地址来表示，并未明确表述还包含后方的空地，也就是说合同本身是有瑕疵的，标的物不完整。由于两块土地产权独立、并非一体，无法想当然地认为合同将两块地都包含在交易中。
万幸这位卖家非常诚实，主动提出确认。他本人清楚，这两块地是分两次交易购入的—可能最初购买了房屋地块，后来发现后院地块出售，便又购入后者，从而使房屋坐落于总计两英亩的土地上，而非最初的一英亩。
经过数小时的紧急处理，我迅速更正了所有文件，确保卖家能够顺利签署。买家最终购入的物业才得以完整包含那差点被遗漏的一英亩后院。完成这一切后，我不禁长舒一口气——真是险些铸成大错！
2 结语
通过这个案例，我想与大家分享：我们的工作远非表面看起来那般简单，其中潜藏着诸多犯错的风险。尤其是在合同条款表述不清时，我们往往难以全面掌握物业的实际情况。很多时候，需要买卖双方共同协助，才能深入了解物业的真实构成。因此，在合同中对标的物的描述必须清晰、准确、完整。
这份工作绝非许多人想象的那般轻松。正因为合同规定时常不够明确，买卖双方的经纪人也未必完全了解物业的每一个细节，这就需要我们具备敏锐的洞察力，能够迅速识别潜在问题，并立即采取行动，纠正因合同疏漏或其他原因导致的错误，避免类似遗漏事件的发生。
回想那天，如果卖家没在最后一刻提起这块被“差点遗忘”的空地，买家未来可能会陷入产权纠纷，而我们也将面对一场漫长的补救战。这次经历再次提醒我：在房地产过户的世界里，真正的功夫，往往隐藏在不为人知的角落。
所以，下次当你看到一笔顺利完成的交易，不妨想想，那背后也许有一个团队，正默默替你守护着每一寸土地的归属。
本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。
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发表于 2025-8-24 20:38:30