姐姐打电话来的时候，周先生正在下班回家的路上。
亚特兰大高峰期的高速是出了名的堵，他一边缓慢驾驶着车子，一边寻思着周末去趟Costco，给俩孩子买套play set放在后院。周先生有两个儿子，四岁和六岁，正是闲不下来的年纪。也正因如此，当年买房的时候，他们两口子专门挑了这套后院很大的，让兄弟俩放学后可以尽情撒欢儿，消耗多余的精力。想到房子，周先生忍不住嘴角上扬。当时准备换个大点儿的房子，也想找个好学区，千挑万选才遇上这么一个夫妻俩都满意，各方面都称心的，入住以后也是越来越喜欢，俩人不时得意地感叹当时运气真不错。
正想着，姐姐的电话打了进来，一接起，便是对方焦急又关切的声音：“你们最近这是出什么事儿啦？怎么房子都要被银行收走啦？”周先生一头雾水：“你这是听谁说的？没有的事儿嘛！”“没有的事儿？那这不是你家房子么？”说着姐姐拍了张照片发了过来。周先生定睛一看，照片上是当地当日的报纸一角，上面登的图片可不是自家的房子么，地址和门牌号也分毫不差，旁边的pre-closure格外醒目。周先生满心疑惑：房子的贷款、地税、保险明明每个月都按时交的啊，银行莫不是弄错了吧！
后来经过多方联系查证，周先生了解到当初购房时，这个房子的卖家有第二顺位贷款，周先生的律师当时查证到他有第二顺位贷款，却因为欠款额为零而忘了把这笔贷款关掉， 所以那个银行仍然有这个房子的质押权。这不，如今卖家破产，还不起这笔账单，银行准备来收回这所房子了。周先生这才记起，前段时间曾先后收到来自某家银行的挂号信，但因为不曾与该银行有瓜葛，（再加上收件人不是自己的名字）他便没有留心，直接当做垃圾信件处理了。
摊上这事儿，少不得又是一通官司。幸好周先生买了产权保险，但心里还是一阵后怕。卖家的欺诈，律师的失职，差一点儿就让他们一家四口无家可归。
说到这里，到底什么是第二顺位贷款呢？
通常贷款买房时我们会向银行借一笔钱，这是我们买房实际需要的借款数额。若房子增值，实际价值远大于当初的贷款数额，我们称之为净值有余。这种情况下有的银行会再给房主提供一笔贷款，也就是我们说的第二顺位贷款（HELOC LOAN）了。这种贷款对房主来说经常起到一种备用金的作用，或者有的人贷钱出来做房屋翻修更新用，他们是有权动用的。而且这种贷款也是把房子的产权抵押了的，如果过户时不跟原贷款银行要求还款并关掉这笔贷款账户，房产过户以后，卖家还是有动用这笔贷款的能力，就像保留了信用卡一样。如果他到时动用款项不还，银行是可以追债而拍卖房子的，买家就会因为这笔根本不是自己的贷款而失去房子，也就是上面周先生遇到的情况了。
在过去二十年的办案经验中我发现，往往搞清这个第二顺位贷款是最麻烦的。我就曾处理过一个类似案例。
当时我们一直找卖家要第二顺位贷款的银行联系方式，到过户前一周他才说已经还掉了。我没有轻信他，要求他提供证明，并由我们联系银行加以印证。拖了几天他只给了我们帮他还款的律师的联系方式。我立即联系那位律师并拿到了还款信息。看起来问题到这儿就解决了，但我犯了较真儿的毛病：在有现成的过户律师的情况下，他为什么要在过户前不到一周请别的律师来处理还款呢？于是我又给那个律师打了电话，交谈之后才发现卖家虽然是还了之前的贷款，却又立马贷了一笔数额更大的新的第二顺位贷款，而且没有告知办理的律师他在卖房子。
恍然大悟的我开始了和新的贷款银行进行交涉，要求还清贷款并关闭账户，这中间又是各种周折，导致这个过户拖了近三个月才最终完成。其间卖家数次打电话叫嚣，还对我们进行了几次言辞非常激烈的辱骂，用恶劣的态度向我和助手们施压。而急于过户的买家也对我的处理非常不理解，甚至有了换过户律师的念头。还是他的房产经纪耐心向他解释了原委。“刘律师为这个案子多做这么多工作，承受这么多压力，到现在为止她一分钱还没收呢，她是切切实实地在为你的利益着想，杜绝过户以后可能出现的任何产权纠纷。换个不负责任的律师草草帮你过户了，拿到钱就撒手不管了。像你这个案子隐患这么大，以后出了问题倒霉的还是你啊。”买家这才明白了我的苦心和跟卖家针锋相对的不易，开始百分百配合我的工作。
当然这种欺诈性案例都是少数，但很多人因暂时不需要用钱而没有动用第二顺位贷款，在欠款额为零（balance is zero）的情况下，便不认为自己有两笔贷款。到了卖房的时候，大多数的卖家都不记得自己有这笔贷款了，常常向我们发脾气，认为自己不欠银行钱，是我们纠缠不清，不信任他们。就需要我们跟卖家做耐心和清晰的解释，来保证过户顺利推进。 每想起这些，我都对我的助手们心怀感恩。别人都以为我们的工作很简单，不过是过户时让买卖双方签签字。殊不知我和助手们在幕后做了多少准备工作，承受了多少委屈和压力。然而也正是这些压力和付出，才使得我们经手的每一个案子都能干干净净，我们负责的每一个客户都能满意而归。
发表于 2025-2-15 17:37:05
