本帖最后由 刘念庆律所 于 2025-7-19 19:08 编辑
【美房移投】 房地产投资过户，美国各类移民，公司法务合规，遗嘱信托规划。
中国企业和个人在美投资，置业，发展一站式服务
作者：刘念庆律师，武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易华盛顿大学法学博士。曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了上万房地产案件，金额上亿大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。
｜指南｜
在我职业的30年生涯中，除了服务成千上万的本地居民实现他们的美国房产梦以外，也有越来越多的外国人, 尤其是中国公民，请我帮助他们在美国购买和出售房产，我想跟大家分享一下外国人在美国拥有房地产的税务考虑。
1 收入所得税 第一，收入所得税。一旦你在美国拥有了房地产，如果有租金收入，你就要按照美国法律申报收入所得税的，income tax 。
纳税义务 尽管你是外国人，可是你的收入是从美国来源所得，要按照美国法律报税，说到报税很多人就想，哎呀，就这么这么点钱还要报税，想不报税。
税务筹划 其实很多时候，如果你找对了会计师，并不是你的租金的每一分钱都要交税的，因为有很多开销可以抵消收入，比方说房产管理员的费用，缴纳的房子的地税，如果你的房子是贷款买的，贷款的利息也是可以扣除的，你的房子如果进行了任何维修，这些维修费用也是可以扣掉的，房子还有depreciation，资本折旧，这些减去以后，真正留下来的收入是不多的，那样你需要真正缴纳的税务金额是非常少的，这样做可以避免将来偷税漏税的法律责任。
另外还有个很好的好处，你就可以因为报税拿到一个税号，US Tax ID, 它可以方便你以后做很多事情。
2 资本利得税 当你卖房的时候，你还要交一个资本利得税， Capital gain。
纳税基础 比方说你当初是100,000块钱买的，卖出了150,000，你的房子增值的50,000块钱是要交capital gain的。
另外在卖房子的时候还有一个法律很多人不知道, FIRPTA。 这是1980年美国政府通过的Foreign Investment in Real Property Tax Act, 专门针对非美国居民出售在美国的房地产的时候要预缴资本利得税的法律，该法律的目的就是为了防止外国人在美国因为拥有房地产而赚钱后却不报税的问题。
这条法律的厉害之处在于，如果外国人卖房子，买家必须针对所购买的房子按照房价来为卖家缴纳预扣税，注意这里是按照房价，而不是房子的增值部分预交税务，而且一般是15%的税率。
退税机制 很多卖家就有问题了，按房价预扣了那么多，其实我真正的增值部分并没有这么多，怎么办呢？那就等到第二年的时候你要申报去年的税务，申请美国国税局退给你，你需要找有经验的会计师帮你申请退税。
因为每一个在美国卖房产的外国人都因为FIRPTA而多交了预扣税，想退回来，需要报税并申请退税，那么处理这个房产交易的过户律师就非常重要了。他们如果没有经验，预交的材料没有报备齐全，都影响到以后申报的成功。
3 遗产税 遗产税，Estate Tax。如果外国人在美国拥有房地产，可是不幸事故发生，过世了，怎么办？
减免额度差异 每一个美国公民去世的时候都有遗产税的问题，但是目前（2025年）每个美国公民都享受$13,990,000的遗产税减免额的，也就是说大部分美国公民是不需要交遗产税的，因为他们的遗产没有超过这个额度，超过了这个减免额才要交遗产税。
可是外国人的遗产税减免额是多少呢？$60,000, 对的，只有六万美金。那么外国人去世的时候，如果拥有的房产超过了六万美金，超过的部分需要征收40%的遗产税，estate tax。所以我一般不太建议客户把房产投资一直保留到自己去世， 因为这样会有很大一部分资产是要缴税的。
4 赠与税 赠与税， gift tax。在美国，每一个美国公民如果想给另外一个美国公民金钱或资产（除非是夫妻），都要受这个gift tax的管辖，也就是说 有赠与税的问题。
免税额度差异 但是美国公民每个人每年有$19, 000的赠与税免税额，也就是说每个人给任何其他美国公民的金钱或资产低于$19,000就不用申报，也不用交税，如果超过了就要申报。
而外国人是没有这个赠与税的免税额的，每一分钱都要交赠与税。
这里面有个典型案例是什么呢？最近有个客户来问我，我妈（外国人）想把她在美国的房子就转到儿子（外国人）名下，那么这个转让如果是无代价的，在法律上就视为赠与，那就要缴纳赠与税。这个是很多人都不太知道的，因为赠与税这个概念本身就不是很多国家拥有的，如果在不明白的情况下，随便操作，就违反了法律，一旦被查出来就会有罚款的后果。
这样的法律行为一定要在咨询了有经验的律师的情况下谨慎行事，我们一般都不建议客户这样做。
读完本文，你可能会觉得在美国投资房地产税务复杂风险重重-但是事实恰恰相反。真正的风险来自于一无所知；而真正的优势来自于未雨绸缪。这些税务知识不是阻碍，而是你的“投资导航仪”，帮你避开陷阱，抓住优惠、最大化收益。
在美国买房，从来不是该不该做的问题，而是如何做对的问题。只要提前规划、选对专业团队(会计师、律师、房产顾问），外国投资者完全可以合法节税，安全增值，顺利传承。
知识照亮决策，专业成就回报。现在，你已经掌握了第一步，下一步就是行动。
美国税法系统庞大，错综复杂，有很多相关法律无法一一介绍，具体内容需要询问专业会计师，本文只是初步介绍，请勿套用。
[color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]本文章只用作背景知识的了解，请勿套用您的或任何其他人的情况当成法律意见。如有问题，可咨询 刘念庆律师事务所 刘念庆律师。 刘念庆律师武汉大学国际法本科、研究生，美国圣路易斯华盛顿大学法学博士，曾在美国著名律所工作多年，现为刘念庆律师事务所合伙人，主要提供房地产，商业交易，遗嘱和信托等方面的法律服务。处理了数以万计房地产案件，金额上亿的大型商业地产案件。是乔治亚州房地产律师协会董事会第一位亚裔董事。曾获《亚特兰大宪政报》头版报道及中国中央电视台采访。 刘念庆律师事务所为中国企业和个人在美国投资，置业，发展提供一站式全方位服务。 [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]地址：Liu & Associates, P.C., 1210 Warsaw Road, Suite 200, Roswell, GA 30076. [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]联系电话：770-481-0609. [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]邮箱：aino_fan@attorneyliu.com [color=rgba(136, 139, 139, 0.99)]官方网站 : www.attorneyliu.com
| 
发表于